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Guide sui mutui
Per scegliere un mutuo
occorre avere ben presenti tutti gli elementi che lo
caratterizzano e quali siano i loro effetti, in modo
da poter valutare correttamente il mutuo più adatto
alle proprie esigenze economiche e familiari ed
evitare brutte sorprese.
Indice |
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Cos'è un mutuo? |
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I diversi tipi di
mutuo |
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Il tasso di interesse |
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Piano di rimborso
(ammortamento) |
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La rata |
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L'ipoteca |
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Le tasse e le
agevolazioni |
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COS'È UN MUTUO
In genere si chiede un
mutuo per
acquistare,
costruire o
ristrutturare
la propria abitazione
principale (prima casa) oppure per acquistare o
ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo è quindi un finanziamento concesso
abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per
acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono
praticati dalle Banche, Istituti di Credito e
Società Finanziarie. Possono essere erogati con
quote fisse di rimborso (rate), comprendenti
ammortamenti progressivi del capitale e interessi
predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di
ammortamento e interessi variabili (tasso
variabile).
La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20
anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il
mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile;
alcune banche finanziano fino al 100% di tale
valore, generalmente a condizioni più onerose o con
richiesta di garanzie aggiuntive.
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I DIVERSI TIPI DI
MUTUO
Ogni contratto di
mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi
essenziali:
Il tasso di interesse
applicato al finanziamento determina la tipologia
dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono
aversi:
Ne consegue che ogni
banca, gestendo nella maniera più opportuna gli
elementi essenziali del tasso, della durata e del
tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce
"prodotti" ad hoc che possono soddisfare le
richieste del mercato, nonché le necessità della
propria clientela.
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IL TASSO DI
INTERESSE
L'interesse è il
prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito
alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o
saggio di interesse, sulla base del quale vengono
calcolati gli interessi maturati sul capitale in
un'unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi
percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono
usati tassi percentuali riferiti all'unità di tempo
"anno". L'interesse può essere semplice o composto.
Semplice, quando non è fruttifero nei successivi
periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo,
si accumula al capitale, cioè si capitalizza
diventando a sua volta fruttifero. La
capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni
di breve durata. La capitalizzazione composta è
usata nelle operazioni di lunga durata come il
mutuo.
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PIANO DI RIMBORSO
(AMMORTAMENTO)
Il piano di
ammortamento è la modalità con cui il mutuo è
rimborsato. Vi sono diverse tipologie di
ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di
"ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una
quota capitale e quota interessi. Le quote sono
crescenti per il capitale e decrescenti per gli
interessi, perciò inizialmente la rata è composta
prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina
la scadenza, più aumenta al quota capitale
rimborsata. Altre possibili formule sono
rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di
rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad
ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono
composte esclusivamente della quota di interessi e
il capitale può essere rimborsato liberamente entro
scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata
variabile (la rata rimane costante mentre le
variazioni del tasso determinano l'accorciamento o
l'allungamento del piano di rimborso).
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LA RATA
La rata rappresenta
una delle parti in cui viene divisa la quantità di
interessi e di capitale dovuti, in ragione di
intervalli determinati e per lo più uguali nel
tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il
puntuale pagamento della rata è un momento
importante nella vita del mutuo, perché il ritardato
o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione
degli "interessi di mora". Non solo: la banca può
invocare come causa di risoluzione del contratto, il
ritardato pagamento, quando questo si sia verificato
almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene
pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno
dalla scadenza della rata.
Per
calcolare l'importo delle rate di un mutuo che hai
intenzione di sottoscrivere puoi fare uso
dell'apposita sezione Calcola rata del nostro sito.
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L'IPOTECA
Per ottenere il mutuo
è necessario rilasciare un'efficace garanzia:
l'ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato.
L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico
davanti al notaio e attribuisce alla banca
finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza
di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene
stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto
i beni immobili; essa attribuisce al creditore un
diritto di prelazione che gli assicura la
possibilità di soddisfarsi sul ricavato della
vendita, anche se la proprietà dell'immobile passa
ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà
e il godimento del bene ma, naturalmente, non può
disporre del bene come se fosse libero.
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LE TASSE E LE
AGEVOLAZIONI
In sostituzione
dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e
catastale, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva
nella misura dello 0,25% in caso di acquisto prima
casa, mentre negli altri casi l’imposta è del 2%.
Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla
banca al momento dell'erogazione del finanziamento.
AGEVOLAZIONI:
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario
stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
(prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La
detrazione spetta nella misura del 19% su un importo
massimo di 3.615,20 euro se sussistono le seguenti
condizioni:
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